給長沙鑫苑木蓮世家業主的維權方案

京云律師事務所

2019-10-23 14:47:15

【摘要】近期，有長沙鑫苑木蓮世家小區的業主爆料稱他們小區的商品房和附屬設施出現了偷工減料等現象。針對業主們關心的問題，根據我們掌握的現有情況，在此向小區的業主提供初步的維權

近期，有長沙鑫苑木蓮世家小區的業主向中國業主維權網爆料稱他們小區的商品房和附屬設施出現了偷工減料等現象。針對業主們關心的問題，根據我們掌握的現有情況，在此向小區的業主提供初步的維權方案。

關于質量問題維權

業主們反映的質量問題主要包括地下車庫漏水、電梯口墻壁瓷磚開裂、樓梯扶手、地磚質量差、塑膠跑道變油漆跑道等問題。

種種質量問題按照法律后果可以分為三類。
第一類：主體結構質量不合格。
經核驗確屬主體結構質量不合格的，業主有權退房，解除商品房買賣合同，并要求開發商賠償損失。
第二類：主體結構質量合格，但房屋有其他質量問題嚴重影響正常居住使用。
該類質量問題一般是通過修復等也無法保證購房者人身、財產安全及正常居住使用的情形。此時業主也可以請求解除合同和賠償損失。
第三類：存在一般質量問題。
在這種情況下，開發商沒有達到根本違約的程度，所業主不能要求解除合同并退房，但是在保修期內，開發商應當承擔修復責任。
實踐中，房屋的質量問題究竟屬于哪一種決定了業主可以主張的權利內容，一般要通過實地勘察或鑒定進行綜合評定。
業主們反映的質量問題，如地下車庫漏水，如果經過鑒定確實屬于第一類或者第二類問題，業主可以主張開發商違約，根據合同約定由對方承擔違約責任。如果屬于第三類問題，開發商也應當及時、全面、徹底的修復，不能敷衍了事，如果因為未及時修復造成了業主的損失，也應當賠償。

關于變更規劃問題維權

業主們反映開發商存在私自變更規劃，如規劃里顯示羽毛球場實際上并未建設。針對該問題，建議通過申請調取該項目的規劃許可文件及附圖附件，確定實際建設是否與規劃一致。如果確屬私自變更規劃，不僅違反了行政管理規定，也應承擔違約責任，因規劃變更給業主的權益造成損失的，開發商應當給予相應的補償。

三、關于虛假宣傳問題維權
首先看合同是否對樣板房的問題做了約定。根據《商品房銷售管理辦法》第三十一條房地產開發企業銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。
即便是合同中開發商能夠規避了保持一致的責任，業主們可以積極收集開發商在宣傳期間發布的廣告和宣傳冊，如果對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，根據最高院合同法司法解釋三的規定，同樣可以視為合同內容，開發商此時也應承擔違約責任。
四、具體維權路徑。
1.當事人享有合同解除權，可主張按照合同約定由出賣方全額退款，支付違約金及經濟損失。
2.申請房屋質量鑒定，判定是否嚴重影響正常居住使用，致使合同目的無法實現。
3.調取開發商取得的《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》等“五證兩書一表”文件。
4.進行民事訴訟或者行政復議、訴訟。要求開發商承擔違約責任、維修責任，賠償損失。要求有關行政管理部門履行自身職責，對開發商擅自變更規劃等違規問題進行查處。中國業主維權網

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景海競律師

樂祥立房產部主管律師

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