西安海倫國(guó)際小區(qū)該如何維權(quán)商品房逾期辦證？

京云律師事務(wù)所

2019-11-25 16:32:28

【摘要】關(guān)鍵詞：逾期辦證維權(quán)，業(yè)主維權(quán)，逾期辦證違約金文章導(dǎo)讀：近日，有網(wǎng)友咨詢稱(chēng)西安海倫國(guó)際小區(qū)交房已有6年，至今業(yè)主拿不到房產(chǎn)證。期間，開(kāi)發(fā)商和相關(guān)部門(mén)也多次承諾限時(shí)辦理但依然

關(guān)鍵詞：逾期辦證維權(quán)，業(yè)主維權(quán)，逾期辦證違約金
文章導(dǎo)讀：近日，有網(wǎng)友咨詢稱(chēng)西安海倫國(guó)際小區(qū)交房已有6年，至今業(yè)主拿不到房產(chǎn)證。期間，開(kāi)發(fā)商和相關(guān)部門(mén)也多次承諾限時(shí)辦理但依然無(wú)果。那么，商品房逾期辦證該如何走法律途徑維權(quán)呢，下文詳細(xì)為各位業(yè)主介紹一下。

開(kāi)發(fā)商多次書(shū)面承諾辦理房產(chǎn)證均未兌現(xiàn)
網(wǎng)友高女士稱(chēng)她所住的西安海倫國(guó)際小區(qū)從2013年開(kāi)始陸續(xù)交房，至今業(yè)主們沒(méi)有拿到房產(chǎn)證。多次找到開(kāi)發(fā)商協(xié)商，雖然得到過(guò)多次書(shū)面承諾辦理房產(chǎn)證，但是一直沒(méi)有兌現(xiàn) 。

相關(guān)部門(mén)4次承諾的辦證時(shí)間均未兌現(xiàn)
與開(kāi)發(fā)商就辦證問(wèn)題多次溝通無(wú)果后，業(yè)主們向政府相關(guān)部門(mén)求助，雁塔區(qū)相關(guān)部門(mén)先后回應(yīng)了4次，分別稱(chēng)將于2016年7月前完成、2018年6月辦大證、2019年7月辦證、2019年10月30日前完成，但至今依然沒(méi)有落實(shí)。

老百姓花幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)買(mǎi)套房，結(jié)果卻遲遲拿不到房產(chǎn)證，以至于買(mǎi)賣(mài)房屋、孩子入學(xué)等都受到極大限制，自己花錢(qián)買(mǎi)的房子，確沒(méi)有權(quán)利憑證證明它屬于自己，這真是一件讓人糟心的事情。那么，一旦遇到這樣的問(wèn)題，購(gòu)房者究竟應(yīng)該怎么辦呢，今天京云房產(chǎn)律師團(tuán)就給大家來(lái)全面剖析一下這個(gè)問(wèn)題。

為什么一定要拿到房產(chǎn)證？
很多人單純的把它理解為只是一份權(quán)利憑證，用來(lái)證明房子是自己的而已，忽略了房產(chǎn)證的諸多作用。那么房產(chǎn)證到底有啥用呢？房產(chǎn)證至少有七項(xiàng)作用您必須了解。
1、房產(chǎn)證是房產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、交換、租賃和抵押時(shí)出具的重要法律文件。沒(méi)有辦好房產(chǎn)證的房產(chǎn)不能進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)交易。任何房產(chǎn)交易行為的第一個(gè)步驟就是驗(yàn)證房產(chǎn)證的真實(shí)和有效性，可以這樣說(shuō)，房產(chǎn)證是一切買(mǎi)賣(mài)交易的基礎(chǔ)法定文件。
2、沒(méi)有辦好房產(chǎn)證的房產(chǎn)不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與和繼承。在沒(méi)有拿到房產(chǎn)證之前，購(gòu)房者還不能算是該房產(chǎn)的法律意義上的擁有者。
3、置換與出租等形式的房產(chǎn)交易行為無(wú)法進(jìn)行，即使簽定了相關(guān)合同或協(xié)議也會(huì)被視為無(wú)效，不能受到法律保護(hù)。
4、在沒(méi)有拿到房產(chǎn)證之前該房產(chǎn)無(wú)法進(jìn)行質(zhì)押、典當(dāng)?shù)刃袨?。無(wú)法通過(guò)房產(chǎn)的質(zhì)押、典當(dāng)來(lái)獲得貸款或承擔(dān)其它民事責(zé)任。
5、在該房產(chǎn)所處土地被征用或房屋被拆遷時(shí)無(wú)法按國(guó)家政策及相關(guān)拆遷法規(guī)獲得拆遷補(bǔ)償。現(xiàn)在房產(chǎn)市場(chǎng)上的所謂“小產(chǎn)權(quán)住房”就會(huì)因沒(méi)有房產(chǎn)證存在這些問(wèn)題。
6、在沒(méi)有拿到房產(chǎn)證之前該房產(chǎn)的所有權(quán)仍然屬于開(kāi)發(fā)商，如果開(kāi)發(fā)商存在將房產(chǎn)抵押借貸的行為或因債務(wù)問(wèn)題被強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，該房產(chǎn)可以被債權(quán)人（如銀行）依法拍賣(mài)還貸。
7、在土地使用權(quán)期限到期時(shí)無(wú)法對(duì)繼續(xù)使用該土地進(jìn)行申請(qǐng)。

房產(chǎn)證久拖不決購(gòu)房者應(yīng)該如何維權(quán)？
因購(gòu)房者一直以來(lái)就辦證事宜與開(kāi)發(fā)商協(xié)商無(wú)果，業(yè)主維權(quán)網(wǎng)綜合多年辦理商品房各類(lèi)糾紛案件的經(jīng)驗(yàn)，為廣大業(yè)主提供兩種切實(shí)有效的依法維權(quán)方案：

督促開(kāi)發(fā)商辦證，并要求開(kāi)發(fā)商支付逾期辦證的違約金
針對(duì)房產(chǎn)證辦理久拖不決的情況，購(gòu)房者應(yīng)該主動(dòng)出擊，積極維權(quán)，切勿消極等待，如果協(xié)商不成，集體委托律師走法律途徑是最好的辦法。我們會(huì)基于業(yè)主和開(kāi)發(fā)商簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》起訴開(kāi)發(fā)商要求其履行為業(yè)主辦理房產(chǎn)證的義務(wù)，并支付逾期辦證的違約金。如果合同中約定的違約金過(guò)低，我們還可以依法向人民法院申請(qǐng)調(diào)高違約金的標(biāo)準(zhǔn)。

退房，主張開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任
購(gòu)房者還可以基于合同約定或者法律規(guī)定起訴開(kāi)發(fā)商要求解除買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》即退房。并要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款本息、維修基金、契稅、貸款保證金等費(fèi)用。

逾期辦證的違約金如何確定？
房子不同于一般的商品，房產(chǎn)證更牽扯諸多利益，一旦開(kāi)發(fā)商逾期給購(gòu)房者辦理房產(chǎn)證便會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)房屋的權(quán)利受到極大的限制，侵犯了購(gòu)房者的利益，所以此時(shí)無(wú)論是依法還是依照合同約定，購(gòu)房者都可以要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行賠償。關(guān)于違約金數(shù)額的確定我們?yōu)榇蠹铱偨Y(jié)了如下要點(diǎn)。
1、關(guān)于逾期辦證違約金或損失賠償?shù)臅r(shí)間計(jì)算起點(diǎn)問(wèn)題
根據(jù)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋》第十八條第一款之規(guī)定，逾期辦證違約金或損失賠償?shù)挠?jì)算起點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)首先遵從合同約定。如合同無(wú)約定，則應(yīng)按照房屋竣工與否分別確定計(jì)算起點(diǎn)，尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。司法實(shí)踐中，對(duì)該條文的理解一般不存在爭(zhēng)議。
2、可能存在的無(wú)效格式條款
合同中可能存在為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定的無(wú)效格式條款。如某開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中約定“逾期辦理房產(chǎn)證需支付已付房款 0.1%的違約金。”則開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任并不會(huì)隨違約時(shí)間的長(zhǎng)短、違約給對(duì)方造成損失大小和履行義務(wù)與否發(fā)生變化，該條款不能起到督促開(kāi)發(fā)商盡快履行辦證義務(wù)的作用，也未能體現(xiàn)出違約責(zé)任應(yīng)有的補(bǔ)償性和懲罰性。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第四十條：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效”的規(guī)定，該條款應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效的格式條款。
3、違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低可向法院申請(qǐng)調(diào)高
如果購(gòu)房合同約定的違約金明顯過(guò)低，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第 114 條規(guī)定，當(dāng)事人可以要求人民法院進(jìn)行調(diào)整。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題解釋》第十六條規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。第十八條第二款：“合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

為什么一定要走法律途徑維權(quán)？
在我們之前的工作中經(jīng)常會(huì)預(yù)見(jiàn)這樣的情況，業(yè)主自行組建了一個(gè)幾百人的維權(quán)大群，各路業(yè)主在這個(gè)群里發(fā)表觀點(diǎn)，但是始終難以形成統(tǒng)一意見(jiàn)。有的業(yè)主建議和開(kāi)發(fā)商繼續(xù)協(xié)商，但多次協(xié)商過(guò)后，房產(chǎn)證就是辦不下來(lái)，違約金也一直談不攏；有的業(yè)主建議走信訪，獲得的答復(fù)通常是，你們反映的問(wèn)題不屬于信訪受理范圍，建議走訴訟程序；有的業(yè)主建議找媒體報(bào)導(dǎo)，但沒(méi)有達(dá)到一石激起千層浪的效果，問(wèn)題還是無(wú)從解決；還有些極端的業(yè)主建議，建議到政府門(mén)前去坐一坐、給官員寫(xiě)信、一起去北京等等，這些都是無(wú)法解決問(wèn)題的。

我們律師能夠理解各位業(yè)主的做法和心情，非常佩服各位業(yè)主能夠團(tuán)結(jié)起來(lái)維權(quán)的魄力和決心，但無(wú)數(shù)的例子讓我們覺(jué)得只有團(tuán)結(jié)起來(lái)依法維權(quán)才是解決問(wèn)題效能最高的辦法。集體的力量是強(qiáng)大的，但若不能統(tǒng)一思想，選擇正確的道路，這樣的集體就容易瓦解。

業(yè)主們要做是將懸而未決的爭(zhēng)議提交人民法院，集體聘請(qǐng)律師，和律所簽合同，每人出一份授權(quán)委托書(shū)，每人出一點(diǎn)維權(quán)資金，就會(huì)有最專(zhuān)業(yè)的人為了你們的利益兢兢業(yè)業(yè)地四處奔走，努力做到業(yè)主利益最大化，使得每一項(xiàng)主張都于法有據(jù)，合情合理。

在所有訴求合理的情況下，法院會(huì)依法判決開(kāi)發(fā)商為業(yè)主辦理房產(chǎn)證，會(huì)判決開(kāi)發(fā)商支付合理的逾期辦證違約金。業(yè)主們最終拿到的是人民法院蓋章的，具備可執(zhí)行保障的法院的判決書(shū)。國(guó)家強(qiáng)制力的保障勝過(guò)無(wú)數(shù)的爭(zhēng)吵推諉，口舌之爭(zhēng)。

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