業主VS爛尾樓，怎么解決最有效？

京云律師事務所

2019-09-24 10:47:28

【摘要】“爛尾樓”曾被比喻為“城市的盲腸”，不僅影響著城市的和諧美觀，也讓成千上萬購房者的喬遷夢化為泡影。買房遇到爛尾樓是在眾多商品房買賣糾紛中最讓業

“爛尾樓”曾被比喻為“城市的盲腸”，不僅影響著城市的和諧美觀，也讓成千上萬購房者的喬遷夢化為泡影。買房遇到爛尾樓是在眾多商品房買賣糾紛中最讓業主糟心的情形之一。一旦遇到這種棘手的問題，業主應該怎么辦？這要從爛尾樓的發展歷程說起。中國業主維權網
一、什么是爛尾樓?
爛尾樓是指在經審批啟動開工后卻因開發商困于債務問題、工程項目質量檢驗不合格等等原因，無法進一步建設，使項目處于一年以上停工狀態的房地產項目。
二、爛尾樓的成因分析
這些年，“爛尾樓”有愈演愈烈之勢，從2013年到2018年，由爛尾樓引發的糾紛增長率高達81.5%（圖一）。甚至由于數量眾多而出現了專門進行爛尾樓收購和改造的公司。究其原因，與我國房地產商業交易市場的急速發展脫不了干系。

（圖一：“爛尾樓”案由裁判文書數量）
1980年開始中國房地產正式成為了一個產業。
1987年深圳進行了中國改革開放首次土地的公開拍賣，標志著中國房地產行業開始進入商品化時代。
1991年國務院進行了24省份的房改，全國房地產進入起飛階段，中國有史以來第一個房地產泡沫開始形成。
2000年我國的房地產開始迎來新一輪的發展期，市場的供需關系失衡開始顯現，房價上漲，2009年全國房價增長率達到23%左右。
2010年，“史上最嚴調控”拉開序幕，北京等部分放假較高的城市開始限購，加大保障房建設。
2017年，房地產迎來最嚴厲調控年，調控政策蔓延全國。
短短幾十年的急速發展固然帶來了房地產商品交易市場的繁榮，但是種種問題也隨之浮出水面。爛尾樓的出現可以說是集問題之大成，其成因也是紛繁復雜，大致可以分為以下幾類。
（一）工程項目資金鏈斷裂。
1.房地產市場高回報的利潤率使各行業有資本的人士都愿意躍身進入謀得一金半銀。但很多投資者對市場前景盲目樂觀，一遇到經濟動蕩，或者融資渠道受阻，項目非常容易擱置或爛尾。
2.開發商過度集中于某一個地區的房地產業，樓盤房價居高不下，政府出面宏觀調控資源配比，房地產項目措手不及，就導致資金銜接不上。如海南等地的大部分爛尾樓就是1993年局部地區出現房地產過熱現象的后遺癥。
3.債權債務等各種糾紛纏身，導致停工。房地產項目本身就涉及經濟糾紛，或者因為開發商公司其他債務糾紛導致開發商缺乏建設資金甚至破產。
（二）工程建筑質量低劣未達標。有些開發商不顧建筑安全質量規范標準的約束，在建設項目工期中暗中偷工減料，從而獲取不屬于自己的利益。工程建設過程中環環相扣，一環不緊下環定松，最后就產生因建筑安全質量不達標的“爛尾樓”。
（三）開發商違法違規導致停工。很多開發商在項目啟動之初沒有辦理齊全五證，通過不正當手段就開工建設，后期無法辦理土地、規劃許可或者房產證導致建設停工甚至被迫拆除。
除此之外，爛尾樓的形成還和執法機關的執法不嚴、城市規劃部門的不合理規劃以及有些地方盲目過分地招商引資等原因有密切關系。
三、爛尾樓的政策變化及處置方式
因為牽扯多方利益，開發商公司、銀行、業主、施工方、其他債權人等等，業主想要維權可以說是道阻且長，即便是聚到一起形成一個團體，但維權之路漫漫，這中間有多少辛酸、辛苦、奔波和無奈，大概只有經歷過的人才能理解。但是想要達成好的結果，僅僅靠努力是不夠的，方向不對，努力只能白費。
在維權過程中存在一個常見的誤區，很多業主認為，由于爛尾樓問題涉及多方利益，關系錯綜復雜，因此必須要通過政府主導，不適宜走司法途徑，而是要完全依靠政府，通過信訪等渠道反應問題來解決。
這個思路只有一部分是對的，即爛尾樓的處理一般來說確實需要政府部門介入。
這些年，政府部門面對本應是由市場調節的商品房交易，也發生了態度和政策上的轉變。雖然并沒有全國統一的處置政策，但是各地政府部門基于保護購房者權益，維護社會穩定的考慮，會出臺不同的處置政策。以珠海為例，2017年，廣東省珠海市共有53個“爛尾樓＂項目，為此珠海市住規建局和市國土資源局聯合下發了《關于加快珠海市“爛尾樓”整治處理的實施意見》，以加速整治“爛尾樓”，盤活士地資源。
該實施意見對于“爛尾樓”項目整治處理的扶持政策主要集中在四個方面。
1.在土地處置方面允許土地出讓年限重新計算，并且對于符合相應情形的，可以按照基準地價標準計收應當補交計收的地價。
2.在規劃方案調整方面，原規劃設計方案已不符合現行規劃或公共利益，確需調整的，經市城鄉規劃委員會審議通過、市政府批準后實施。
3.在獎勵措施方面，屬地區政府(管委會)可設定相應的規費補貼等獎勵措施，根據項目處理具體情況予以扶持。
4.為防范批準實施盤活的“爛尾樓”項目再度爛尾，要求項目權利主體必須簽訂建設保證金監管協議，按要求繳存建設保證金，專項用于支付工程進度款。
如果本地的爛尾樓問題確實已經影響到了社會穩定和社會秩序，政府也不會放任不管。但是，僅僅消極的仰仗政府部門去協調，對于急切的想要解決問題、防止損失繼續擴大的業主來說，這樣的做法遠遠不夠。
四、業主如何正確、有效維權？
一般來說，爛尾樓的具體處理過程會面臨司法、行政、市場三個方面的問題。
司法方面，多數工程訴訟累累，債權人眾多，執行困難，甚至大樓被查封，給復工帶來極大的障礙；
行政方面，涉及土地、規劃、建設、房管等部門對建設項目的管理，需要辦理各種行政審批手續，如果開發商前期沒有完善手續，還面臨著被當做違建、責令拆除的局面；
市場方面，爛尾樓盤品質良秀不齊 ,市場潛質不一，盤活所需資金難以協調接盤。
這三個方面的問題都需要處理，因此業主想要達成最終的目的，僅僅從一個方面去入手并不夠，在每一個方面都要增加自己的影響力，努力促使事件往有利于業主的方向發展。
具體操作中，需要關注以下重點。
一、需要一個綜合維權方案。這個方案要以司法方面為基本要素，先做好保障自身基本法律權利的種種訴訟、保全等司法措施，再通過督促政府部門履行自身行政職責為抓手，以政府部門為橋梁引入市場其他主體，盤活爛尾樓樓盤。
二、需要團體支持。在整個維權過程中，除了具體事務，組織動員與資源整合、共意動員與認同解放、制造社會輿論、以斗爭求團結等行動策略也是不可或缺的重要部分。
三、需要具體問題具體分析。由于每一棟爛尾樓的癥結都不一樣，所以要具體問題具體分析，通過分析具體成因，結合本地政策，一樓一策。
“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風雨不動安如山。”一千多年前，詩圣杜甫發出了如此感嘆。遇到爛尾樓，購房者從期望的安如山至現實的風雨交加，又惹得多少人輾轉反側，愿本文能夠給有此遭遇的業主提供一些思路，早日心愿達成，安居樂業！中國業主維權網

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王興華創始人、主任

景海競律師

樂祥立房產部主管律師

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