在房價不斷攀升的現(xiàn)在，很多購房者為了盡快搶到房票，草草的簽署購房協(xié)議或者是訂房單，對這些簽字的合同文書的內(nèi)容基本上不注意到細(xì)節(jié)和關(guān)鍵性問題，直到出現(xiàn)問題、發(fā)生糾紛后，才認(rèn)真審視合同，追悔莫及。今天我們就司法實(shí)踐中關(guān)于商品房糾紛問題最頻繁的一類問題，即逾期交房的問題，簡單的說明下其中涉及到的關(guān)鍵點(diǎn)，希望可以給廣大的購房者帶來幫助，以防掉入陷阱而不自知。

　　逾期交房是指開發(fā)商沒有按照合同約定按時交付房屋或者交付房屋不符合交付條件。造成逾期交房的原因很多種，但是基本上可以大體分為兩類，一類是房屋的建設(shè)工期延誤，房屋尚未完工，根本無法交付使用，另一類是開發(fā)商交付的房屋應(yīng)出具的文件不符合預(yù)定。當(dāng)出現(xiàn)逾期交房后，后果是什么呢?

購房人的合同解除權(quán)

       一、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條：根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

開發(fā)商支付違約金以及賠償損失

       二、有購房者會問了，違約責(zé)任應(yīng)該如何追究呢?一般而言，商品房買賣合同是一種經(jīng)濟(jì)合同，按照我國《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償金的計算方法。遇到此類問題，購房人須注意購房合同中針對延期交房違約賠償是否具有的明確條款，其次購房人要注意該條違約金的比例是以購房人已付房款為基數(shù)的，包括銀行貸款按揭部分，同樣條款對不同方式付款的購房人的賠償是不同的。

　　我們先來看一個案例：原告張某于2015年11月2日與被告某開發(fā)商公司簽訂《上海市商品房預(yù)售合同》，購買被告所開發(fā)的位于上海市浦東新區(qū)XX路XX弄X號XX室房屋(以下簡稱系爭房屋)，購買金額575萬元，并已經(jīng)按照合同約定履行付款義務(wù)。按照合同約定被告應(yīng)于2016年6月30日前交房;交房日期發(fā)生變更的，被告應(yīng)書面通知原告。但原告至今未收到被告的收房通知書，被告也未說明無法按期交房的原因。后被告按每日萬分之0.3向原告支付了自2016年7月1日至9月30日的逾期交房違約金。但是，該違約金的賠償遠(yuǎn)低于原告的實(shí)際損失。那怎么辦呢?

　　合同有約定時，按照約定賠償。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條如下解釋：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。”對此，可以依法要求開發(fā)商按房屋租金標(biāo)準(zhǔn)賠償損失，如果不被接受，可以向人民法院起訴要求其賠償損失。

　　這個案例中，很明顯的，該違約金的約定條款存在明顯不合理的情況，原告在當(dāng)初簽訂合同的時候，沒有注意到這個條款，以至于產(chǎn)生了爭議才后悔莫及。律師在這里提請廣大購房者注意：在簽訂合同的時候，一定要注意看仔細(xì)違約條款的約定，具體數(shù)額，支付方式，支付期間等等，有時候一字之差就是天壤之別。本案中，一審的當(dāng)事人自己進(jìn)行了訴訟，沒有提供有效的證據(jù)，也沒有和開發(fā)商達(dá)成調(diào)解協(xié)議，于是判決敗訴后找到我們律師事務(wù)所，我們在原有的基礎(chǔ)上，跟開發(fā)商據(jù)理力爭，提高了違約金的賠償。律師建議，業(yè)主入住房屋前，簽訂的一切相關(guān)合同、協(xié)議均要慎重，簽訂前需咨詢專業(yè)律師，以免落入“陷阱”。

　　從這里我們可以大概了解到，關(guān)于逾期交付的違約金問題，其實(shí)法律是給了合同雙方充分的自主權(quán)，因此合同約定的條款是以后發(fā)生糾紛的主要依據(jù)，即便到了訴訟階段，也是有協(xié)商空間，而這其中的彈性空間，可想而知。如果購房者對于這個條款不慎重或者隨便按照模版來簽約，很可能會造成自己的合法權(quán)益受到損害，因此這個時候，就需要專業(yè)律師指導(dǎo)。