在購(gòu)買(mǎi)和出售商品房的過(guò)程中，業(yè)主將與開(kāi)發(fā)商簽訂房屋銷售合同，該合同將規(guī)定相關(guān)的違約金。但是，一方面，合同是開(kāi)發(fā)人員準(zhǔn)備的格式合同，這些條款很難修改。另一方面，違約金是否安排是合理的。很少有業(yè)主能夠仔細(xì)審查這些條款，更不用說(shuō)發(fā)現(xiàn)法律問(wèn)題了。然后，當(dāng)開(kāi)發(fā)者默認(rèn)時(shí)，業(yè)主應(yīng)該如何索賠？它完全符合合同嗎？

　　中國(guó)業(yè)主維權(quán)網(wǎng)報(bào)道案例2011年，重慶唐明女士（化名）與XX公司《商品房買(mǎi)賣合同》簽訂合同，以85萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)XX公司120套平房。雙方同意，如果XX公司未能按照本合同規(guī)定的時(shí)限向唐女士交付商品房，唐女士有權(quán)在超過(guò)30天期滿后終止合同，并退款自合同通知終止之日起30天內(nèi)支付的所有房屋價(jià)格和利息。并向唐女士支付10％的已付房?jī)r(jià)。
　　同時(shí)《補(bǔ)充協(xié)議》也同意，任何一方都不能以違約金超過(guò)損失的理由減少違約賠償金。收取違約賠償金的一方無(wú)需證明具體損失。
　　同年4月，唐女士首次支付了47萬(wàn)元人民幣。
　　2012年，紅帆公司告知唐女士接受該房屋。由于該房屋尚未被收購(gòu)《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》，且未達(dá)到約定的交付條件，唐女士拒絕接受該房屋。
　　開(kāi)發(fā)商認(rèn)為：
　　1.雖然我們確實(shí)逾期交付房屋，但在2013年初，該公司已代表唐女士申請(qǐng)了產(chǎn)權(quán)證。既然合同權(quán)利和義務(wù)已經(jīng)履行并且沒(méi)有理由終止合同，我們不同意終止合同。
　　合同違約賠償金過(guò)高，應(yīng)予以調(diào)整。
　　業(yè)主認(rèn)為：
　　開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋，根據(jù)協(xié)議，我可以取消合同；
　　2.根據(jù)協(xié)議，另一方可以同時(shí)支付違約金和銀行利息損失；
　　3.根據(jù)補(bǔ)充協(xié)議，違約賠償金因過(guò)高而無(wú)法調(diào)整。
　　雙方未能通過(guò)談判向法院提出上訴。
　　通過(guò)雙方的對(duì)抗，我們發(fā)現(xiàn)雙方之間的爭(zhēng)議主要存在于以下三個(gè)方面：
　　1.取消合同嗎？
　　2.罰款可以調(diào)整嗎？
　　3.可以同時(shí)索賠違約賠償金和損失嗎？
　　
         我可以取消合同嗎？
　　《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定雙方可以就終止合同的條件達(dá)成一致。當(dāng)合同終止的條件得到滿足時(shí)，權(quán)利人可以取消合同。
　　根據(jù)合同，房地產(chǎn)公司已逾期交付房屋超過(guò)30天，唐女士有權(quán)根據(jù)合同行使終止合同的權(quán)利。
　　應(yīng)該指出的是，單方撤銷權(quán)的行使具有法定的固定期限，在法律上稱為“除斥期間”。
　　中國(guó)業(yè)主維權(quán)網(wǎng)報(bào)道根據(jù)《最高人民法院﹤關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，法律沒(méi)有規(guī)定或當(dāng)事人未同意，并在另一方提醒后，行使撤銷權(quán)的合理期限為三個(gè)月。如果另一方未提出申訴，撤銷權(quán)應(yīng)在撤銷權(quán)之日起一年內(nèi)行使；如果逾期未行使，撤銷權(quán)即告終止。也就是說(shuō)，在合同可以繼續(xù)履行的前提下，如果唐女士想要終止合同，她需要在知道開(kāi)發(fā)商違反合同后至少一年后將其提交給開(kāi)發(fā)商，或直接向人民法院提起訴訟。
　　在本次爭(zhēng)議中，當(dāng)事人未就合同中行使撤銷權(quán)的期限達(dá)成一致。雖然之前的談判沒(méi)有明確提出終止合同，但解雇被提議解除《商品房買(mǎi)賣合同》，并且不超過(guò)一年的時(shí)間，這符合法律。合同是規(guī)定的，所以合同可以解除。
　　違約金可以調(diào)整嗎？
　　為了維護(hù)交易市場(chǎng)的秩序，中國(guó)的合同法和司法解釋為違約賠償調(diào)整提供了一系列適用的規(guī)則：
　　1.如果約定的違約賠償金低于造成的損失，當(dāng)事人可以要求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)增加賠償金。
　　2.如果約定的違約金超過(guò)所造成的損失，當(dāng)事人可以要求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)減少損失。
　　三，當(dāng)事人主張約定的違約金減少的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際損失，考慮合同履行情況，當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度和預(yù)期利益，基于公平和誠(chéng)信的原則。衡量并做出裁決。
　　違約賠償制度的立法目的是平衡雙方的利益，并賠償違約方，而不是懲罰違約方。因此，在司法實(shí)踐中，它不同意懲罰條款將完全放任自由，并留給當(dāng)事人的自由協(xié)議，尤其是對(duì)于逾期的違約賠償金尤其如此。
　　因此，第17條規(guī)定，雙方不再要求根據(jù)違約金超過(guò)損失的原因減少違約金，這與中國(guó)法律的規(guī)定不符。
　　是否可以同時(shí)申請(qǐng)違約賠償金和利息損失？
　　如上所述，中國(guó)業(yè)主維權(quán)網(wǎng)認(rèn)為合同法中的違約賠償金是基于“補(bǔ)償性質(zhì)和懲罰性補(bǔ)充”的原則。它具有損失填補(bǔ)和替代的功能，如果是同一損害原因，也適用損害賠償，違約金將導(dǎo)致債權(quán)人雙重利益，這不符合公平原則。
　　在唐女士的爭(zhēng)議中，雙方同意利息損失，即損害賠償，并同意違約金；根據(jù)唐女士的索賠，唐女士同時(shí)要求賠償損失和支付違約賠償金的情況下，利息法計(jì)算的損害賠償金額高于違約賠償金計(jì)算的金額。如果唐女士未證明存在其他損失和損失，則應(yīng)視為已彌補(bǔ)因合同終止而造成的損失。因此，唐女士聲稱她應(yīng)該同時(shí)支付利息損失和違約賠償金的說(shuō)法不能得到支持。
　　最后，中國(guó)業(yè)主維權(quán)網(wǎng)給唐女士提出建議包括：
　　1.解雇合同。
　　2.開(kāi)發(fā)商退還付費(fèi)房屋。
　　3.開(kāi)發(fā)商支付資金利息（按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的貸款利率支付）。如果您遇到類似的商業(yè)住房糾紛，律師會(huì)提示業(yè)主：
　　1.如果還有其他實(shí)際損失，業(yè)主應(yīng)當(dāng)注意收集證據(jù)，并在訴訟中承擔(dān)舉證責(zé)任。
　　2.買(mǎi)賣合同未規(guī)定逾期付款違約金或違約金的計(jì)算方法。法院一般根據(jù)同期中國(guó)人民銀行類似人民幣貸款的基準(zhǔn)利率計(jì)算基準(zhǔn)。
　　3.開(kāi)發(fā)人員通常擁有專業(yè)的法律團(tuán)隊(duì)。他們提供的合同條款自然傾向于保護(hù)開(kāi)發(fā)者的權(quán)利。然而，業(yè)主不需要吞下自己的聲音，放棄自己的利益。在專業(yè)人士的幫助下，他們可以是最高的。為避免或減少效率損失，建議及時(shí)咨詢專業(yè)律師，并提倡權(quán)利應(yīng)盡早和遲到，以免錯(cuò)過(guò)捍衛(wèi)權(quán)利的機(jī)會(huì)。