作為一種銷售手段，開發商往往采取各種手段對其所銷售樓盤的質量、環境、設施進行宣傳。但由于我國商品房市場管理機制尚不健全，對銷售廣告缺乏有效的規范管理，開發商為獲取最大利潤，在銷售商品房時往往做出一些虛假、夸大不實的宣傳。為此，商品房銷售廣告引發的糾紛大量存在，商品房銷售虛假廣告引發的糾紛成為商品房糾紛中最主要的問題和消費者投訴的熱點問題。在現實生活中，張先生因為開發商宣傳的與“市中心”的“20分鐘車程”距離買房，李女士因為“豪華裝修”、“進口材料”、“五星標準”等房產質量的形容買房，陳太太因為開發商聲稱的“學區房”誘惑買房……，但最終的結果都是“面目全非”。為此京云專業房產律師和你們一起談談商品房銷售廣告引發的法律問題。

　　首先，商品房銷售廣告約定的內容究竟對開發商是否具有約束力?最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《商品房合同解釋》)第3條專門對商品房銷售廣告的合同效力做了規定：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請。但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。由此可見，一般情況下，商品房銷售廣告的內容只要不記載入合同，對雙方當事人沒有合同約束力，但是如果具備了特定條件，即使沒有記入合同，也視為合同內容，如果開發商違反的，就應當承擔違約責任。

　　那究竟需要具備什么樣的特定條件呢?前提條件首先是，商品房銷售廣告和宣傳資料中的允諾和說明沒有載入商品房買賣合同。實踐中還需要具備以下四個條件：(一)、廣告涉及的內容應在商品房開發規劃范圍之內;(二)、廣告內容針對的是房屋及其相關設施;(三)、所作的說明和允諾必須具體確定;(四)、承諾的內容必須對合同的訂立以及房價的確定具有重大影響。在審判實踐中，各地區法院對此理解不盡一致、裁判標準不一，具體結果如何要看當事人證據的收集程度證明力度等等。

　　那如果開發商未兌現商品房銷售廣告，應當承擔什么民事責任呢?第一，如果該商品房銷售廣告被視為要約邀請，根據《商品房合同解釋》第3條及《合同法》第42、54、58條等規定，開發商在銷售廣告中過分的商業吹噓以及其就商品房規劃范圍之外的環境和公益設施進行的虛假宣傳，如未訂入合同中，不視為合同內容，開發商不承擔合同項下的違約責任。但如果開發商未兌現商品房銷售廣告，因此給購房人造成損失的，開發商將承擔締約過失的損害賠償責任。第二，如果該商品房銷售廣告被視為要約，根據《商品房合同解釋》第3條規定，銷售廣告如構成合同內容且合法有效，開發商違背承諾則依法應當承擔違約責任。根據我國《民法通則》和《合同法》相關規定，違約責任的形式主要有：繼續履行、采取補救措施、賠償損失等。

　　為避免和減少此類糾紛的發生，京云專業房產律師建議購房者在購房時對商品房銷售廣告仔細鑒別了解，在理智考慮之后再做出購買決定。當遇到法律糾紛時，通過法律手段保護自己的權益。