開發商惡意起訴想反悔，認購合同究竟有無效力？

京云律師事務所

2019-11-04 15:57:27

【摘要】中國業主維權網案情西安的陳女士在2016年8月以內部認購的形式買了一套房屋，當時只簽訂了認購合同，沒有簽正式的房屋買賣合同，原因是當時開發商XX公司還沒辦下來預售許可證，但

中國業主維權網案情
西安的陳女士在2016年8月以內部認購的形式買了一套房屋，當時只簽訂了認購合同，沒有簽正式的房屋買賣合同，原因是當時開發商XX公司還沒辦下來預售許可證，但是銷售人員保證說很快就會辦下來，于是陳女士放心的簽了認購合同，也很快全額支付了購房款。
但是該樓盤在2018年6月8日才取得商品房預售許可證。同時讓陳女士意想不到的是，XX公司居然在11月將自己訴上法庭，請求確認合同無效，收回房屋。由于近些年西安市的房價一路飆升，如果現在丟掉房子，即便是能夠要求開發商賠償損失，最終獲得的賠償金額也遠遠比不上開發商重新出售房屋的價款。這就是為什么開發商意圖確認合同無效的目的。

爭議焦點認購書維權
一、《認購合同》的性質
XX公司認為，雙方只是簽訂了認購協議，并未簽訂正式的房屋買賣合同，不能認定雙方形成了買賣合同關系。

二、《認購合同》的效力
XX公司認為，鑒于在簽訂《認購合同》時，雙方均明知該項目無預售許可證，根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條及《城市商品房預售管理辦法》第六條，該合同應為無效合同，自始不發生法律效力。

律師分析
1.關于認購合同的性質問題。
首先，陳女士所簽的認購合同，記載了商品房坐落位置、房號、銷售面積、銷售總價款、付款時間及優惠幅度、雙方權利義務等條款，已經具備商品房買賣合同的實質內容，而且已經支付了全額房款，雙方已經形成了房屋買賣的合同法律關系，應當認定為買賣合同，而非僅僅是認購合同。
我國司法解釋也對這種情況作了明確規定，根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同”。陳女士所簽認購合同正是屬于這種情形。
2.關于認購合同是否自始無效的問題
XX公司之所以敢于起訴要求確認合同無效，依據的是最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規定：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”。
而XX公司先起訴，后取得商品房預售許可證，認為其不屬于有效的情形，自然可以要求確認合同無效，合同無效的后果自然是房屋的權屬恢復到之前的狀態，也就是回到開發商手里。
如果僵硬的適用法條，似乎開發商的主張不無道理，然而法律是一個層層遞進的體系，每一個部門法都有其基本原則、基本原理和解釋方法，如果我們從整個法律體系和立法目的入手，就會知道開發商的主張并不符合法律規定。

從立法目的上講，預售許可制度是為了規范商品房開發銷售秩序，從而充分保護購房者的合法權益，最終目的是確保購房者能夠取得房地產權屬證書，能夠順利取得所購買房產的物權。
而該司法解釋的規定，目的也是為了規制無預售許可證的預售行為本身，因為無預售許可證的銷售行為的發生勢必會對國家利益或者社會公共利益造成損害，尤其是在消費者被欺詐或者蒙蔽時，甚至會引發社會穩定問題。

從立法體系上講，本條規定銜接合同法第五十二條關于合同無效情形的規定，即違反法律強制性規定的合同自始無效，該“強制性規定”，被司法解釋進一步限定為“效力性強制性規定”。所謂“效力性強制性規定”，如果強制性規范規制的是合同行為本身，即只要該合同行為發生將絕對地損害國家利益或者社會公共利益的，應當認定合同無效。如果強制性規定規制的是當事人的市場準入資格而非某種類型的合同行為，或者規制的是某種合同的履行行為而非某類合同行為，對于此類合同效力的認定，應當慎重把握，不能輕易的認定為無效。

從法律的文理解釋上講，該規定后半句規定的“但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”內容，該但書條款中用語以“可以”予以授權，而不用“應予”或者“應當”加以限制，其意在為考量處于弱勢地位的買受人意愿而留有余地，也賦予法官在辦理案件中根據個案情形以自由裁量權。

從合同法的基本原則看，誠實信用原則被稱為民法的“帝王條款”，其要求合同當事人在訂立、履行合同以及合同終止后的過程中，要講誠實、守信用，以善意的方式履行合同。要求合同當事人不得通過欺詐、蒙蔽等不當手段謀取利益。
眾所周知，目前本地房地產市場價格波動較大，出賣人往往出于趨利避害的目的，惡意違約的情形較為突出。XX公司在收到全額購房款近兩年后，在訴訟期間涉案房產已經取得預售許可證情況下，仍堅持認為合同無效，惡意明顯；其訴訟行為目的是使買房人入住預期落空并蒙受損失，顯然有悖公序良俗和誠信原則。
因此，XX公司主張合同無效，無論從法律依據或者事實基礎，還是從維護商品房市場的正常交易秩序及促進商品房市場誠信體系建立的角度，均不應得到法律支持。
最終，法院駁回了XX公司的訴訟請求。

律師評論
鼓勵交易是合同法的重要精神，合同被確認為無效也就意味著當事人在訂立合同中所預期的法律效果的否定。本案中的開發商意圖鉆法律的空子，損害購房者的利益，違反了以誠待人、守信做事的商業行為基本道德規范，也不會得到法律的確認和支持。中國業主維權網

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