戴先生與一家開發(fā)公司簽訂了《商品房買賣合同》，并在該大樓購買了一棟商品房。總房費(fèi)為100萬元。合同規(guī)定了產(chǎn)權(quán)登記：在房屋交付后90天內(nèi)，開發(fā)商將向登記部門報(bào)告登記所需的信息，以備記錄。與此同時(shí)，雙方還簽署了《合同補(bǔ)充條款》房產(chǎn)證，土地證由開發(fā)商處理，費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)，但許可期限未達(dá)成一致。戴先生接受了房門鑰匙。但經(jīng)過很長一段時(shí)間，他沒有獲得房地產(chǎn)許可證。直到兩年后，開發(fā)商才處理了戴先生的產(chǎn)權(quán)登記。從交付房屋到房地產(chǎn)許可證，相隔近20個(gè)月。因此，戴先生認(rèn)為開發(fā)商沒有履行在法定期限內(nèi)申請證書的義務(wù)，因此他提起訴訟并要求法院命令開發(fā)商支付違約金。中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)
    在這種情況下，一審法院認(rèn)為，雖然雙方的合同沒有規(guī)定房地產(chǎn)許可證的期限，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條規(guī)定，由于賣方的原因，買方未能獲得以下期限屆滿后的房屋所有權(quán)證，除非當(dāng)事人有特別協(xié)議，賣方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任：（2）如果商品房銷售合同的標(biāo)的物是未完工的房屋，則90天后房屋交付日期..因此，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)逾期辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任。由于戴先生無法證明開發(fā)商逾期所造成的具體經(jīng)濟(jì)損失金額，因此首次清算違約金為2萬元。據(jù)此，一審判決開發(fā)商支付違約金2萬元。判決結(jié)果宣布后，雙方均提出上訴。開發(fā)商呼吁“行政部門沒有采取行動(dòng)”是逾期認(rèn)證的原因。在這方面，法院認(rèn)為開發(fā)商未能提供足夠的證據(jù)證明在房屋交付后90天內(nèi)，業(yè)主要求登記的信息將報(bào)告有關(guān)部門備案，因此原因因?yàn)樗氖o法建立。二審法院的最終判決駁回了上訴，維持了原判。中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)
律師的評論：
    對于開發(fā)人員過期許可證的責(zé)任，一般來說，主要有以下幾種情況：
當(dāng)事人同意一方違反合同的，應(yīng)當(dāng)按照違約金支付一定數(shù)額的違約金，并可以約定違約所產(chǎn)生的損害賠償金額的計(jì)算方法。如果約定的違約金低于所造成的損失，當(dāng)事人可以要求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)增加；如果約定的違約金超過所造成的損失，當(dāng)事人可以要求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)適當(dāng)減少。如果當(dāng)事人延遲履行約定的違約賠償金，違約方也應(yīng)在支付違約賠償金后履行債務(wù)。
    如果合同沒有規(guī)定違約責(zé)任或者損失金額難以確定，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條第2款規(guī)定，如果合同沒有規(guī)定違約賠償金或損失金額是很難確定，它可能會(huì)根據(jù)購買房屋的總金額參考中國人民銀行。標(biāo)準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)計(jì)算逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。由于近年來中國金融市場的利率改革，央行不再公布貸款基準(zhǔn)利率，導(dǎo)致該條款的適用失去了參考依據(jù)。為此，可參考《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第29條第2款，相應(yīng)的規(guī)定：如果逾期利率未達(dá)成協(xié)議或協(xié)議不明確，人民法院可以區(qū)分不同情況：（1）既不同意借款期間的利率也不同意逾期利率，貸方聲稱借款人應(yīng)按照逾期還款之日的年利率計(jì)算。資本占用期間支付利息的6％由人民法院支持； （2）借款期間的利率應(yīng)約定，但逾期利率不得約定，貸款人應(yīng)當(dāng)聲明借款人應(yīng)當(dāng)按照逾期還款之日的借款期間的利率進(jìn)行支付。人民法院應(yīng)當(dāng)在資本占用期間支持利益。中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)
    同時(shí)，根據(jù)《商品房合同解釋》第18條，“由于賣方的原因，如果買方未能在下一期間屆滿時(shí)取得房屋所有權(quán)證，賣方應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，除非黨有特別協(xié)議..“，可以看出，商品房銷售合同當(dāng)事人的特別協(xié)議可以排除該條款的適用。
    當(dāng)然，在所有逾期申請的情況下，開發(fā)商不負(fù)責(zé)違反合同的責(zé)任。開發(fā)人員也有借口。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的第18條，有一個(gè)前提條件“因?yàn)橘u方的原因..”。可以知道，開發(fā)商對逾期違約的責(zé)任是基于過錯(cuò)責(zé)任原則。