在二手房交易市場中，絕大數人的眼光都會集中到買賣雙方之間，房東將房屋在中介公司掛牌出售，等待心儀的買家前來購買房屋。一方房產入手，一方資金到賬。可謂是功德圓滿。但是，作為買賣雙方而言有可能忽略了一個群體的存在，那就是出售房屋中的“承租人”群體，作為承租人而言在房產交易時又有哪些法律賦予的權利呢？ 

一、買賣不破租賃  
     根據《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”

    最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第119條，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主繼續有效。

  簡而言之就是，如果承租期限未到合同后約定時間，無論房東對于房屋作出買賣、贈與或繼承的處分，都不影響承租人繼續承租的權利。承租人可以依據租賃合同居住到合同約定期限。對于房屋下家或者受贈人都沒有權利將承租人驅趕出去，否則將承受不利的法律責任。

以案說法

    王先生在選購了一套二手房時，被前業主告知該房產已經有人承租，租期尚有九個多月才到期，王先生以為購買了房屋后就有權隨時要求承租人搬離，于是與前業主簽訂了合同并辦理了過戶手續。在拿到房產證以后就去找承租人主張房子已經賣給自己了，租賃合同因房東變換，已經喪失了存在的基礎。要求承租人搬離出“自己”的家，自己要重新裝修居住。但是，在與承租人交涉限期搬離的過程中，承租人提出法律上明文規定的“買賣不破租賃”的概念要求繼續承租。新房東在承租期間無權撤銷租賃合同。并指責前業主和王先生沒有尊重其 “優先購買權”，就優先購買權請求原業主承擔損害賠償責任。

    王先生對此不愿意相信，一紙訴狀直接將承租人起訴到法院要求承租人限期辦理自己家并承擔房產過戶后承租人繼續居住的房租。理想很美滿現實卻是格外的骨干。法院依據上述法律規定，判決租賃協議有效，最終經法院斡旋，王先生與承租人達成調解協議，王先生補償承租人5個月房租租金，承租人限期搬離房屋。但因為王先生在購買房屋時前業主已經告知其租賃關系事實，因此在與王先生的交易行為中前業主不存在過失行為，不需承擔不利的法律后果。對承租人的補償只能王先生自己承擔。

承租人的權利到此就結束了嗎？并沒有！

    本案例中承租人首先以買賣不破租賃的法律原則反駁了王先生的主張，進而又以前業主在房屋出售中沒有尊重其 “優先購買權”，就優先購買權請求原業主承擔損害賠償責任。承租人優先購買權又做何種解釋？

二、 承租人優先購買權

《合同法》第二百三十條：出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內要通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買權利。

(1)僅限于房屋租賃場合;

(2)出租人出賣出租房屋,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人。

(3)出租人侵害承租人優先權的,承租人可主張賠償損失;

(4)在轉租的場合,次承租人與承租人都有優先購買權,二者發生沖突的,前者優先于后者.

    《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條規定　出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任，人民法院要應予支持。但請求確認出租人和第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院則不予支持。

    簡而言之，承租人的優先購買權則是指承租人在出租人出賣租賃物時，在同等條件下優先購買該租賃物的權利。無論承租人是否購買房屋，房東都應當在合理期間內通知承租人是否在同等條件下購買房屋，若承租人明確放棄購買則房東方可與他人正常交易。否則因為告知，房東需要承擔法律規定的賠償責任。

    回到本案中，前業主在出售房屋前未在合理期限內告知承租人，侵犯了承租人的優先購買權。承租人有權利依據相關法律規定向房東主張經濟賠償。誰知承租人表示他也有意購買該房，而房東未通知他就和王先生簽約無效，聲稱要向法院起訴。最終經律師斡旋，房東與承租人達成了調解協議，房東返還其三個月的租金，以作為未在合理期間內通知承租人的經濟賠償。

律師提醒：根據我國《合同法》規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，因此若有意出售的房屋先前已經出租，則應在出售前通知承租人，以免橫生波折。

三、承租人權利行使的例外情形

（一）房屋買賣不破租賃的例外情形

1.房屋在出租前就已經設立抵押權的，抵押人后來行使抵押權拍賣的。

根據相關規定，抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知該財產已經抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該抵押物已經抵押的，抵押權實現造成承租人的損失的，由承租人自己承擔。

這是因為，抵押權屬于物權的范疇，而租賃屬于債權的范圍。在房屋抵押后再出租的，適用的是“物權優先于債權”原則，所以這種情況不適用于買賣不破租賃。

2.房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

如果涉及到法院依法查封的房屋，如果房屋查封在先，租賃在后，則法院拍賣的時候不適用買賣不破租賃;如果房屋租賃在先，查封在后的，買賣不破租賃的規則仍可以適用。 房屋買賣不適合有限購買權的例外情形 《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十四條規定　具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：

1.房屋共有人行使優先購買權的；

2.出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

3.出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的；

4.第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。