關鍵詞：借名買房維權，業主維權，房產糾紛維權，二手房買賣維權
文章導讀：所謂“借名買房”，是指實際出資人(借名人)借用他人名義購買房屋，將房屋登記在他人名下，并約定由實際出資人享有房屋權益。但是，這種買房方式蘊藏著風險，并且產生了許多糾紛。
 
親屬之間借名買房起糾紛
不動產權的設立，自依法登記時發生效力。但現實生活中借名買房會導致產權登記人與實際買房人不一致的情形，此時如何認定借名買房行為的效力以及房產權屬，將關系到合同雙方重大利益。下面讓我們看一起借用親友名義買房引發的房屋買賣合同糾紛案例。
陳某與顧某系親屬關系。陳某因限貸原因不能以自己名義購買新力象湖灣的房屋，便找到顧某協商，為此，二人簽訂《委托買房協議》，約定顧某自愿以自己的名義替陳某購買新力象湖灣房屋，首付款97867元已由原告支付，按揭款每月2965.57元打入顧某所開按揭卡上。協議簽訂后，顧某與南昌力洲置業有限公司簽訂《南昌縣商品房買賣合同》，以按揭方式購買新力象湖灣一套商品房。自2016年5月至2019年1月，陳某通過其支付寶賬戶向顧某中信銀行卡賬戶轉款用于每月歸還涉案房屋按揭貸款。后因家庭矛盾，雙方就涉案房屋過戶等事宜多次協商未果，陳某將顧某訴至人民法院。（2019年5月8日，陳某通過其中國銀行賬戶向顧某上述中信銀行卡還款賬戶轉入涉案房屋貸款余額330150元，清償了涉案房屋在中信銀行南昌分行剩余全部貸款本息。）
 
法院支持實際購房者的過戶請求
法院經審理后認為，陳某與顧某簽訂的《委托買方協議》屬于雙方當事人真實意思表示，且案涉房屋不屬于南昌市限購區域內商品房，其內容不存在違反法律法規的強制性規定，屬合法有效合同，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。故對于陳某請求顧某協助辦理涉案房屋產權過戶登記手續的訴訟請求，有事實和法律依據，法院予以支持。
 
律師分析
借名買房協議的效力認定，應當審查協議是否符合合同成立的一般要件，且不存在合同無效的情形。如果出于規避限購政策的目的而借名買房，其內容違反法律法規強制性規定，損害社會公共利益，將被認定為無效合同，實際買房人要求繼續履行合同的訴請將不會得到法院支持。
當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋產權轉移登記的，可予支持。
 
借名買房六大風險
1、無書面協議，一方否認曾約定借名買房
借名買房的雙方多為親屬、朋友關系，基于感情信任，多為口頭約定，較少簽訂書面協議，登記人因房屋價格上漲等因素否認借名買房。
2、違反政策、法規規定，借名協議可能無效
借名購買經濟適用房等保障性住房，雖簽訂書面協議，但因規避政策，協議存在被法院認定無效之可能，借名人無法實現獲得房屋產權的目的。
3、登記人拒絕辦理房屋過戶手續
在房屋滿足過戶條件時，是否協助辦理房屋過戶的主動權掌握在登記人手中，借名人面臨遭到拒絕的風險。
4、借名人被要求騰退房屋
購買房屋后，借名人往往實際居住在房屋內，但由于房屋登記在他人名下，而我國對不動產物權采登記主義，借名人面臨被起訴騰退房屋的風險。
5、房屋因登記人涉訴而被查封或處分
借名買房系借名人和登記人之間的約定，根據公示公信原則，房屋所有權證載明登記人為所有權人，一旦登記人涉訴，該房屋作為其財產面臨被查封或處分的危險。如：登記人離婚，其配偶主張該房屋作為夫妻共同財產應分割；登記人負有債務，債權人申請保全而致該房屋被查封。
6、登記人將房屋轉讓給第三人
由于房屋登記在他人名下，第三人有理由相信登記人為房屋所有權人。二者簽訂買賣協議，如第三人不知借名登記，則借名人面臨喪失房屋的可能，其只能依不當得利向登記人主張賠償。
 
借名買房需要注意什么？
對于不違反國家政策、法律法規強制性規定的借名買房，如辦理貸款困難，律師建議雙方簽訂書面協議，以“白紙黑字”的形式固定借名買房行為，如果有條件可以對協議進行公證，這樣可以明確出資人與登記人之間究竟是借款關系還是借名買房。
對于違反政策借名購買經適房的，即使有書面協議或進行公證，都可能導致協議因違反強制性規定被認定無效。
最后需要提醒實際出資人的是，一定要留存出資的相關證據，如銀行轉賬記錄、收據收條等，以防在沒有書面協議或房屋登記人對借名買房不予認可時，出資人可以以此為依據向登記人主張債權、減少損失。
借名買房的代持協議，在不違反我國《合同法》第52條規定的內容的前提下，借名買房所簽訂的代持協議，一般都是具有法律效力的。且協議一定要請專業人士擬定，代持協議比買賣合同還要重要。但協議有效并不能解決一切問題。
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