業主維權,房產糾紛,特殊房屋買賣

法律明令禁止
我國自2017年起，各地陸續發布關于限制商改住的規定，例如3月26日晚上，北京住建委官方網站發布了《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，對商住項目進行了全面規范。公告第一條明確規定：商業、辦公類項目應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批準，不得擅自改變為居住等用途。第二條規定，房企新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平方米；不符合要求的，規劃部門不予批準。另外，相繼深圳，南京，濟南等地都出臺了類似的地方性法規。
開發商屢教不改
但即使政府明令禁止，然而還是有不少開發商選擇鋌而走險，不惜違規操作。其原因當然還是利益的驅使。辦公類房產的使用面積大,售價高,主要面向單位公司,相對來說較難銷售；而公寓類房產使用面積小,居住功能齊全,既可居住又能辦公，銷售市場更為廣泛,要好賣得多。所以,對于開發商而言，他們就熱衷于把辦公用房變為公寓。要達成這個目的，除了將辦公公房違規地改為公寓進行銷售之外,很多開發商在建設商服項目時,也會在原本合規的基礎上盡量更多得建設公寓產品。但是開發商得到了利益，卻害苦了業主，本來花錢買的公寓，其目的在于入住，但卻被告知房屋性質不能居住，購房目的達不到，糾紛自然接踵而至。
這是一個真實案例
17年底，南京某市民A購買了本市一套60平方米的酒店式公寓，單價合下來兩萬多一平米。據A所說，當時簽訂合同的時候很倉促，并沒有仔細看合同內容。合同上的很多信息也是空白的未填寫狀態。但是由于之前的宣傳天花亂墜加上對知名開發商的信任，并沒有提出什么疑問，合同簽訂幾個月后拿到了備案后的合同。直到2019年5月份，A被通知收房并辦理產權手續，這才發現自己購買的“酒店式公寓”并不是真正意義上的“酒店式公寓”，房產證上的土地性質標明為“商務金融用地/辦公”。所有的業主在在簽訂預售合同的時候，銷售人員也沒有說明實際情況。在法律上來說，土地性質不屬于“居住用地”，是不能視為住宅的，更不能享受住宅的一系列政策優惠。 而登記為“辦公用房”的，則基本不能用于居住，即便一開始可以混水摸魚，也會一直存在并整治的風險。
京云律師認為
在上述案件中，最重要的爭議點在于開發商是否存在虛假宣傳，根據最高院出臺的商品房買賣司法解釋的相關規定，一般來說，商品房的銷售廣告和宣傳資料在法律上的性質為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應當視為合同內容，當事人違反的，應承擔違約責任。開發商交付的房屋實際情況與廣告嚴重不符，造成購房者買房的根本目的不能實現，其行為屬于違約，應當承擔相應的違約責任。
另外針對銷售人員的口頭承諾的效力問題，我們認為，口頭承諾同樣具有法律效力，銷售人員代表了開發商。其承諾屬于表見代理的行為，購房者是有理由相信銷售人員具體代理權。開發商的銷售人員就是專業從事房地產銷售工作的。購房者時完全有理由相信其作出的承諾有相應的權限。
再者，雖然開發商的銷售廣告和宣傳資料，在法律性質上屬于要約邀請，合同中并沒有具體約定，但由于開發商通過種種途徑宣傳其銷售的房屋是可以居住的公寓，這也是直接讓業主決定買房的重要原因，可以說，開發商的宣傳是購房者簽訂房屋買賣合同的基礎要素。
再者，如上述情況，這個房產性質為辦公，在法律上來說不能居住。購房者本身達不到購房目的。從合同法上來說，也可以要求解除合同。
京云律師再次提醒
根據上述最高院司法解釋的這條規定，商住兩用變辦公，無論開發商是否存在違規，只要在銷售時沒有跟業主進行說明，存在虛假宣傳的情形，業主便可以以此要求退房或者讓開發商承擔違約責任。
 
 
原文作者：京云房產律師團 李璇
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