購房陷阱之“學區房”

京云律師事務所

2019-12-04 14:13:24

【摘要】關鍵詞：虛假宣傳維權，業主維權，買賣合同糾紛，變更規劃維權導讀：其實在目前的房地產法律上而言，并沒有學區房的概念，所以很多開發商開始鉆法律的漏洞。以“完美”的宣傳

關鍵詞：虛假宣傳維權，業主維權，買賣合同糾紛，變更規劃維權
導讀：其實在目前的房地產法律上而言，并沒有學區房的概念，所以很多開發商開始鉆法律的漏洞。以“完美”的宣傳手法，達到自己的售房目的。“聰明”得開發商很了解購房者的心理，對于很多購房者而言，一套房子的意義不僅僅在于居住，而是讓孩子獲得更好的生活和教育的橋梁，所以買了學區房，孩子便可以得到進入優秀學校就讀的機會，享受優質教學資源，這也成了家長購房計劃的最優考量。不過，事實證明，購買了所謂的“學區房”，未必就能如購房者所愿，而“學區房”也只是開發商的售房手段和宣傳噱頭，事實上并不符合相關法律規定。

“學區房”的現狀：
日前，“學區房熱”已經成為常見現象，很多地方的樓盤在線上線下宣傳時對“學區房”概念做出或多或少的明示或暗示，購房合同上卻不見“學區房”的相關承諾。雖然2016年2月1日開始施行的《房地產廣告發布規定》中就明確規定：房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾；不得用規劃或者建設中的交通、商業、文化教育設施以及其他市政條件做誤導宣傳。但是近年來，隨著教育成本的不斷提高，為了孩子教育，父母們還是趨之若鶩，愿意花高價為孩子的未來買單。很多開發商就是抓住了這類消費者的心理，開始在宣傳廣告上宣傳“學區房”以提高促進該房的銷售。但是由于眾多原因，最后可能有的宣傳為“學區房”的房子不是“學區房”，導致眾多購房者高價買的學區房并不能滿足孩子的教育需求，那么當購房者發現自己上當受騙的購房者該如何維護自己的利益？在法律上，這種情況是否屬于虛假宣傳？購房者能否要求退房?

“學區房”的承諾是否構成虛假宣傳？
關于學區房在法律上是否屬于虛假宣傳，在司法實踐中是有爭議，其中分為兩派觀點：一派是認為“學區房”的宣傳是要約邀請；另一派認為是要約。而我贊同后者。因為《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定：“商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同的內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”。也就是說開發商售樓時宣傳的例如“享某某學校省級名校學位”，即對其所開發的房屋作出享有某某學校入學資格的具體確定的允諾，如果開發商主張“該學校不教育部門規劃范圍，屬于對法律條文理解有誤”，這類辯詞是不能被認可的，應該認定開發商的允諾對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，如果發現購房者發現不能享有相應入學資格，導致購房者不能實現購房目的。購房者可以因此要求解除商品房買賣合同，或者相應賠償。

業主購買“學區房”需謹慎
不過法院在看待購買學區房的問題方面，還是比較謹慎的。為了保護房地產交易的穩定，不會輕易判定購房合同可解除。所以，各位在購買學區房的時候，要謹慎咨詢、多去政府網站上看看已公開的信息，最好先通過官方、正規渠道對招生政策進行了解，不要盲從盲信商家的宣傳承諾。

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王興華創始人、主任

景海競律師

樂祥立房產部主管律師

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