青島中鐵博覽城虛假宣傳、房屋質(zhì)量問題糾紛及維權(quán)意見

京云律師事務(wù)所

2019-11-08 11:29:14

【摘要】關(guān)鍵詞：業(yè)主維權(quán)、虛假宣傳維權(quán)、房屋質(zhì)量維權(quán) 一、案情簡述 2017年7月，王女士在中鐵青島世界博覽城買了一套公寓，當(dāng)時之所以購買此房子，一是因為這是中鐵的項目，也就是所謂的品

關(guān)鍵詞：業(yè)主維權(quán)、虛假宣傳維權(quán)、房屋質(zhì)量維權(quán)

一、案情簡述
2017年7月，王女士在中鐵青島世界博覽城買了一套公寓，當(dāng)時之所以購買此房子，一是因為這是中鐵的項目，也就是所謂的品牌效應(yīng)。二是當(dāng)時中鐵展示的樣板房和自己心中期望的房子模樣一致，但到了2019年4月看房時，卻傻了眼，因為房子和銷售廣告中宣傳的嚴(yán)重不一致。因此，王女士現(xiàn)在想要退房。

二、案例分析
（一）樣板房的法律約束力如何呢？
1、樣板房和樓盤模型屬于售樓宣傳資料的一種，其法律約束力應(yīng)當(dāng)與宣傳資料一致。
2、《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。
（二）開發(fā)商違約
本案中，中鐵這一項目中的樣板房和實際交付的房子質(zhì)量、裝修以及設(shè)計不一致，屬于開發(fā)商違約。業(yè)主買房時就是奔著樣板房的的綜合宣傳去的，而現(xiàn)在開發(fā)商擅自變更設(shè)計圖紙，無論是從房子的設(shè)計還是房子本身的居住功能都得不到實現(xiàn)，開發(fā)商的行為屬于違約，因此業(yè)主可以主張退房的申請。業(yè)主可以要求開發(fā)商支付違約金。
（三）商品房銷售廣告的性質(zhì)
1、根據(jù)最高法院審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋，及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾，對商品房買賣合同的訂立及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)視為要約。這個說明和允諾即使沒有寫進商品房買賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，商品房出賣人如有違反，需要承擔(dān)違約責(zé)任。
2、京云房產(chǎn)律師團認(rèn)為，在此案中開發(fā)商有具體明確的內(nèi)容。因此，業(yè)主可以向開發(fā)商主張違約賠償。
同時在本案中，開發(fā)商存在欺騙行為，業(yè)主因為開發(fā)商欺騙買了此房子，使得自己的最基本的合同目的無法實現(xiàn)，因此，業(yè)主可以行使撤銷合同的權(quán)利。因欺詐、脅迫、重大誤解、顯失公平而訂立的合同屬于民法上可撤銷的合同。
3、在和置業(yè)顧問溝通的過程中，其前后的表述不一致的行為不僅違反了民法中的誠實信用原則也違法了法律《商品房銷售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定。置業(yè)顧問最開始標(biāo)明：“樣板間就是實際交付的房子的真實樣子”，后來變?yōu)?ldquo;樣板間只是作為業(yè)主買房的參考，并不是只要交一模一樣的房子”。開發(fā)商應(yīng)對侵犯業(yè)主的信賴?yán)嬖斐傻膿p失承擔(dān)責(zé)任。
在本案中根據(jù)王女士的述說，可以看出在中鐵直播視頻截圖中顯示的“禪室”明亮有窗，而顯示中的禪室卻小的像“狗洞”；樣板間里的挑高是4.7米，但現(xiàn)實中的卻是男主人站直了腰，頭頂就能碰到二樓的房頂；說好的大飄窗在現(xiàn)實中卻沒有窗戶；墻紙的質(zhì)量也不過關(guān)，一碰就掉；進衛(wèi)生間也是一個很艱難的過程，這樣的設(shè)計和銷售廣告中宣傳的嚴(yán)重不相符合，業(yè)主可以要求開發(fā)商退房。
（四）關(guān)于房屋質(zhì)量問題
掉墻皮、電路設(shè)計存在隱患等這些屬于商品房質(zhì)量問題，如果不是危及到業(yè)主自身的生命安全問題，業(yè)主可以請求物業(yè)在維修期內(nèi)進行維修或者自己維修事后保留好相關(guān)的票據(jù)和發(fā)票，找物業(yè)進行報修，如果此兩種方法仍然解決不了問題，那么也可以通過法律進行維權(quán)。當(dāng)然如果房屋的質(zhì)量嚴(yán)重侵犯到業(yè)主的人身安全，則可以主張退房的請求。
（五）關(guān)于退房請求
1、針對業(yè)主的退房要求，售樓處的經(jīng)理表示：退房是不可能的，業(yè)主既然簽了合同，就是接受了我們的房子，一切事宜我們都是以合同為準(zhǔn)。
2、京云房產(chǎn)律師團認(rèn)為，這明顯是不合理的，售樓經(jīng)理的行為明顯違反了“意思自治”。在一定程度上，經(jīng)理的此行為蘊含著霸王條款的意味，業(yè)主完全可以就此合同中的行為追究開發(fā)商的違約責(zé)任，要求相應(yīng)的賠償。
3、綜上所述，業(yè)主可以向開發(fā)商主張違約金、可以因無法實現(xiàn)合同的根本目的而退房、可以請求對方按照樣板房的樣子進行整改重置、可以因開發(fā)商的欺詐行為而撤銷合同、可以就房屋質(zhì)量問題主張權(quán)益（如上文所述）等，最好請專業(yè)的律師進行維權(quán)。業(yè)主面對此種問題時，一定要積極地維權(quán)，不要消極的等待、也不要輕信開發(fā)商的話，提高辨別和判斷力，把握好時機及時出擊維權(quán)。

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