大家對于租房子這件事肯定不會陌生，但是你們了解過租房過程中房子的性質(zhì)會對你有什么影響嗎?如果你租的房子要被拆遷了，你會不會獲得補償呢?今天我們就說一下公房承租人碰到這種情況時，該如何維護自己的合法權(quán)益。

　　公房也稱共有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)(占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán))歸國家所有。

　　這種情況比較特殊，是因為中國過去一段特殊時期產(chǎn)生的這種狀況，但是在現(xiàn)有社會秩序下會發(fā)生一些沖突，所以在公房問題的處理上有時候會和其他的問題區(qū)別對待。譬如對于公房拆遷時，要對公房承租人進行補償，而一般的拆遷都是對房屋產(chǎn)權(quán)人進行補償。最近身為公房承租人的李家輝(化名)就遇到公房拆遷的問題，我們來看看他是如何維權(quán)的。

　　一夜之間要騰房

　　2007年9月13日，Z市的某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司取得了Z市某區(qū)某片區(qū)危改小區(qū)房屋拆遷許可證，拆遷期限是從2007年9月13日到2008年9月12日，期間經(jīng)數(shù)次延期至2012年3月12日。

　　李家輝(化名)在拆遷范圍內(nèi)承租有一處公房，該公房由國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會下設某服務中心(以下簡稱服務中心)直管。2010年9月20日，拆遷人F公司與服務中心就李家輝承租使用的公房簽訂《拆遷安置協(xié)議》，約定前者對后者異地安置S號房屋，后者7日內(nèi)將房屋騰空，交由前者拆除。

　　《拆遷安置協(xié)議》簽訂后不久，服務中心便以產(chǎn)權(quán)單位的身份要求李家輝配合騰房，搬遷至S號房屋繼續(xù)雙方的承租關系。對于這一突如其來的騰房搬遷要求，李家輝拒絕接受。雙方的僵持局面一直持續(xù)到第二年。

　　2011年3月21日，F(xiàn)公司以服務中心為被告，將李家輝列為第三人，向Z市X區(qū)人民法院提起騰房訴訟。同年12月中旬，李家輝委托了律師“一攬子”代理其全部拆遷法律事務。

　　在李家輝的律師介入后，即將F公司、服務中心作為共同被告起訴至X區(qū)人民法院，訴訟請求則是確認二被告簽訂的《拆遷安置協(xié)議》無效，原因在于：依據(jù)相關法律規(guī)定，直管公房和自管公房的拆遷，應當由原產(chǎn)權(quán)單位按照房改政策出售給承租人，由承租人作為被拆遷人與拆遷人進行協(xié)商。但二被告為了達到盡快拆遷的目的，惡意串通簽訂《拆遷安置協(xié)議》，依《合同法》第52條規(guī)定應屬無效。

　　最終在律師的努力下，拆遷人F公司與李家輝最終達成庭外和解：由F公司直接對李家輝進行兩套房屋的產(chǎn)權(quán)置換，在此基礎上再補償李家輝十萬多元人民幣;李家輝騰空房屋并交由F公司拆除。

　　那各位公房承租人以后碰到類似情況時該怎么處理呢?

　　公房帶有福利分房的性質(zhì)，因此公房拆遷補償安置不用于一般住宅房屋拆遷補償安置。各地對公房拆遷、公房征收都出臺相應規(guī)定，以Z市為例，公房拆遷補償應分為兩步走：

　　步驟一：區(qū)分房屋性質(zhì)，由承租人購買。

　　Z市存在兩種性質(zhì)的公房，一種是市、區(qū)(縣)人民政府所有，并指定有關單位管理的公有住宅即房管房，這種房子的產(chǎn)權(quán)均屬房管所;另一種是機關、在京部隊、企業(yè)、事業(yè)單位(含社會團體組織)自管公有住宅即單位房，產(chǎn)權(quán)屬單位所有。

　　根據(jù)《Z市職工購買拆遷范圍內(nèi)公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓管理辦法》第2條，房管所管理的公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓均須按該辦法向職工出售，房屋承租人購買住房后作為被拆遷人(房屋所有權(quán)人);單位自管公有住宅平房、簡易樓房、筒子樓可以按本辦法向職工出售，也可按《Z市城市房屋拆遷管理辦法》第29條規(guī)定辦理--------產(chǎn)權(quán)單位可以通過協(xié)議收購承租人的公房使用權(quán)或者異地安置房屋承租人的方式，與承租人解除設定于被拆遷房屋之上的租賃關系，由拆遷人對產(chǎn)權(quán)單位給予補償。

　　步驟二：協(xié)商和裁決

　　若產(chǎn)權(quán)單位未與承租人解除租賃關系的，拆遷人應當與公房承租人就拆遷補償方案進行協(xié)商。

　　一般來說，在危舊房改造中，對被拆除成套住宅房屋的居民，將按照原建筑面積予以安置;對被拆除非成套住宅房屋的居民，則按照下列標準給予安置：①原住宅建筑面積不足20平方米的，安置1套一居室;②超過20平方米(含)不足30平方米的，安置1套二居室;③超過30平方米(含)不足40平方米的，安置1套三居室;④超過40平方米(含)的，對于超過部分，可以比照前三款標準予以分套安置或者增加居室間數(shù)。

　　另外，就承租人支付安置房對價的問題，如果安置房建筑面積未超過原建筑面積，應按照房改成本價格購買，并可享受規(guī)定的優(yōu)惠政策，如工齡、職稱;如果安置房建筑面積超過原建筑面積，但未超過人均15平方米(含)，應按照房改成本價格購買，不享受相關的優(yōu)惠政策;如果超過人均15平方米，應按照當?shù)亟?jīng)濟適用住房價格購買。

　　如果拆遷人與承租人就以上標準協(xié)商不成，雙方均可向房屋拆遷管理部門申請裁決。實踐中，拆遷裁決有時會被異化為促進簽約的一種手段，從而失去劇中裁決應有的公正之義。遇到這類裁決的承租人，可以通過向裁決機關的上級行政機關提起行政復議或向人民法院提起行政訴訟的方式救濟自身權(quán)益。