中國(guó)業(yè)主維權(quán)網(wǎng)文章導(dǎo)讀：與商品房逾期交房和逾期辦證相比，更讓人煩惱的，就是購(gòu)房者用多年的積蓄，購(gòu)買(mǎi)了不能入住的爛尾樓。在這種情況下，如何挽回業(yè)主的損失？京云房產(chǎn)律師團(tuán)對(duì)這個(gè)問(wèn)題，做如下解答。

一、為什么會(huì)有爛尾樓？
1、在講解維權(quán)方案之前，我們有必要回答眾多業(yè)主的一個(gè)共同疑問(wèn)，那就是為什么購(gòu)買(mǎi)的期房會(huì)爛尾？在大多數(shù)情況下，原因很簡(jiǎn)單，就是開(kāi)發(fā)商資金鏈斷了。沒(méi)有流動(dòng)資金繼續(xù)建設(shè)樓盤(pán)了。
2、京云房產(chǎn)團(tuán)隊(duì)發(fā)現(xiàn)，一般來(lái)說(shuō)業(yè)主的全部購(gòu)房款之和加上沒(méi)賣(mài)掉房子的全部?jī)r(jià)值，應(yīng)該大于施工、銀行、債主的欠款之和。在大多數(shù)情況下，樓盤(pán)停工是開(kāi)發(fā)商把業(yè)主的購(gòu)房款挪作他用，致使資金鏈條斷裂，拖欠了施工方的工程款，導(dǎo)致樓盤(pán)全面停工。
3、爛尾樓導(dǎo)致的后果是非常嚴(yán)重的！為什么這樣說(shuō)呢？因?yàn)槿绻麡潜P(pán)長(zhǎng)期停工，業(yè)主入住遙遙無(wú)期，如果房企破產(chǎn)，資產(chǎn)被賤賣(mài)，業(yè)主利益將受到重大損失。倘若按揭買(mǎi)房的業(yè)主不及時(shí)處理貸款合同，可能要為不能入住的爛尾樓一直還貸。

二、買(mǎi)的新房成了爛尾樓，業(yè)主可以如何維護(hù)權(quán)益？
京云房產(chǎn)律師團(tuán)總結(jié)出兩個(gè)方案，即“得房辦證”和“退房求償”。
我們接觸過(guò)的大部分的爛尾樓購(gòu)房者的第一訴求，是拿到房子并辦理產(chǎn)證。但是如果開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)困難，就需要外部資本的進(jìn)入才能達(dá)到復(fù)盤(pán)的目的。外部資本的進(jìn)入需要多方的共同努力，基本的模式可以分為兩種。
1、得房辦證
（1）政府墊資模式
政府墊資模式，是指通過(guò)律師的工作，協(xié)調(diào)各方，最終促成政府投入資金，使?fàn)€尾樓盤(pán)復(fù)工，購(gòu)房者得房并辦產(chǎn)證。
（2）市場(chǎng)融資模式
市場(chǎng)融資模式，是指通過(guò)律師的工作，協(xié)調(diào)各方，最終促成社會(huì)資金的進(jìn)入，使?fàn)€尾樓盤(pán)復(fù)工，購(gòu)房者得房并辦產(chǎn)證。
2、退房求償
（1）開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，樓盤(pán)不能繼續(xù)開(kāi)發(fā)變成爛尾樓，購(gòu)房者的購(gòu)房款還拿的回來(lái)嗎？如果樓盤(pán)已被開(kāi)發(fā)商抵押，購(gòu)房者的購(gòu)房款是否會(huì)被抵押權(quán)人先拿走？這是我們接待過(guò)的無(wú)數(shù)購(gòu)房者最關(guān)心的兩個(gè)問(wèn)題。
（2）對(duì)于建成并且交付的房產(chǎn)，原則上不屬于被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)，對(duì)于支付全款的買(mǎi)受人，不得查封、扣押，也不得作為破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，對(duì)于未交付全款的，可以選擇繼續(xù)履行交付剩余房款或者解除合同。
（3）京云認(rèn)為對(duì)于房屋未建成，形成爛尾樓的房產(chǎn)，消費(fèi)者要求返還房款的權(quán)利優(yōu)先于工程款優(yōu)先權(quán)，由于工程款優(yōu)先于建設(shè)工程抵押權(quán)，自然購(gòu)房消費(fèi)者權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程抵押權(quán)。購(gòu)房者的清償權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)、優(yōu)先于抵押權(quán)，自然也高于一般金錢(qián)債權(quán)人的債權(quán)。
（4）由此可知，購(gòu)房者退房求償?shù)臋?quán)利和優(yōu)先級(jí)是受法律保護(hù)的。但是，也同時(shí)提醒各位爛尾樓盤(pán)的購(gòu)房者，法律不保護(hù)躺在權(quán)利上睡覺(jué)的人，如果想要自己的利益能夠得到保障，需要積極走法律途徑維權(quán)，否則真的可能錢(qián)房?jī)煽铡Ｖ袊?guó)業(yè)主維權(quán)網(wǎng)
 
原文作者：京云房產(chǎn)律師團(tuán)
 
本文編輯：京云房產(chǎn)律師團(tuán) 琳琳